北京樓市新政 目前進入深改期租售並舉已經成為趨勢

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推出租售並舉、試水共有產權

北京裝修網瞭解到,而自去年至今,北京已經祭出租售並舉、共有產權等多個新政。“支持保障性住房建設和購租並舉的住房供應體系建設”成為今年下半年金融體系的重點工作。

對於全國而言,北京地區的政策往往擁有風向標的意味。我們不妨以北京政策為樣本,解碼當下樓市新政。

北京超20宗土地全部或部分自持

“租售並舉已經成為趨勢”

今年8月1日,在激烈的角逐之後,金科最終以19.9億元連續競得平谷夏各莊兩宗地。面對這兩宗均有高於20%部分需要開發商自持的地塊,對於著急進入北京市場的金科而言,舉牌毫無遲疑。

值得註意的是,這兩宗地塊並非北京市僅有的需要開發商自持的地塊。據不完全統計,北京地區已有超過20宗需全部或部分自持的土地,其中4宗100%自持土地,4宗50%以上自持,其餘自持比例均在20%左右。

1.萬科的邏輯

在去年底北京試點這種“租售並舉”模式時,就祭出的是100%自持地塊,分別被萬科、住總、中鐵等企業收入囊中,這些房企也由此榮升“專業房東”。

業界普遍認為,房企這回的“包租公”可並不好當。因為自持地塊難以迅速回籠資金成本,目前在盈利方面也沒有較好的解決方式。這對於企業自身現金流要求較高,一些資金實力較弱的企業將無法參與。

不過,萬科總裁鬱亮表示,萬科之所以拿下70年自持地塊,是基於對行業的判斷——未來的趨勢是租售並舉。“今天城市年輕人購房困難,‘隻租不炒’的定位會把這個缺補上。70年的使用權作為租房物業,我覺得算賬是可以算出來的,我們用經營思路代替開發思路,如果我們為年輕人租房問題出一份力的話,我相信市場不會虧待我們。”

2.在全國產生示范效應

實際上,租售並舉一詞近年來十分火熱。去年6月,國務院辦公廳正式發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》(簡稱《若幹意見》),旨在規范住房租賃市場發展,促進我國住房市場由以售為主向租售並舉轉變。除北京外,上海、南京、杭州、佛山等地均出現瞭開發商100%自持地塊用於出租的現象,租售並舉仍陸續出現在各地方房產新政的文件中。

值得註意的是,當下北京等多地仍在持續推出部分自持地塊,但相較於首批100%自持、必須經營70年的要求相比,門檻寬松很多,不少的地塊自持比例僅為20%左右,而經營年限也降至20年左右。業內人士表示,自持比例和經營年限因地塊差異而不同。

3.政府是秤砣

“租售並舉已經成為趨勢。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,目前北京和上海自持地塊比例較大,這種讓開發商自持之後再轉租出去的方式,從長期來看有助於樓市的穩定,對房屋租賃、平抑供需關系都有好處。

新竹拆除t-indent:2em;”>不過,中原地產首席分析師張大偉表示,自持地塊的房屋在整個市場上來說量不算大,是否能夠對整個市場產生預期的效應還有待觀察。

著名財經評論員葉檀則認為,租售並舉對房地產市場的影響,取決於地方政府肯讓出多少利。未來形成兩個市場,一是政府廉價供地、特殊政策的租賃和保障市場,第二則是市場化的市場。

“政府這塊秤砣,使市場這塊價格受到一定影響,如果你以市場價買房,然後跟地方政府爭租金,這才是得不償失。”葉檀表示,維持房地產市場穩定的判斷,投資回報率下降,但崩盤的可能性並沒有。

共有產權引發最多熱議

政府幫購房人背杠桿

8月3日晚間,北京市住建委對外宣佈《北京市共有產權住房管理暫行辦法》向社會公開征求意見,推出共有產權房屋,再次引發熱議。

所謂共有產權房,北京市住建委相關負責人解釋說:“共有產權住房政策通過實行政府與購房人按份共有產權方式,政府將其持有的部分產權的‘使用權’讓渡給首次購房人,進一步降低房屋出售價格,最大限度支持夾心層首次購房需求,滿足無房傢庭住房剛需。政府和民眾一起努力解決住房困難。”

1.一個喜訊

根據《辦法》,北京擬新推“共有產權住房”,主要針對無房戶,“新北京人”獲得共有產權房的比例不低於30%。而在共有產權住房購買5年後,購房人可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。同等價格條件下,代持機構可優先購買,繼續作為共有產權住房使用;代持機構放棄優先購買權的,購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的傢庭。

這意味著政府幫助購房人減輕瞭購房門檻和壓力,對於許多在北京打拼的年輕人來說,無疑是一個喜訊。

2.長效機制

共有產權住房不僅可以出售,也可以出租。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來,共有產權住房兼具瞭保障性住房和商品房的雙重屬性。允許租賃是此類住房與其他保障房一個最大的區別。

北京市住建委表示,共有產權住房政策有利於抑制住房投資投機性需求,有利於滿足無房傢庭住房剛需,有利於進一步平抑房地產價格。

北京市房協秘書長陳志在接受媒體采訪時表示,北京推出共有產權住房,對於完善住房保障體系、完善住房制度,建立房地產調控長效機制,支持中端購房,抑制投機、促進公平具有重大意義。共有產權住房制度兼顧屬地原則和職住平衡原則,特別強調對“新北京人”的同權意義。對於未來北京的房地產市場平穩健康發展,也將產生積極影響。

實際上,“不好炒”是業內人士對這種共有產權房的一致評價。有業內人士認為,政府至少有兩個手段可以抑制炒房。“購房人要往外賣這套房子,需要按份共有人的多數來決定。政府占多大的份額和政府對這套房子怎麼賣、上不上市是會有影響的,有參與決策的權利。另外,買房子的人如果想買後待價而沽自己不住,政府可能將有權幹涉。”

不過,北京裝修網瞭解到,有業內人士表示,究竟政府所占產權比例多大,法律責任如何劃定等問題仍需進一步有相關細則落地。

source:http://bj.zhuangyi.com/zixun/201708/1169198.html

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